Calculadora de Hipoteca
Calcula cuota mensual y amortización de una hipoteca.
Por qué necesitas simular tu hipoteca antes de firmar
Una hipoteca es, para casi todo el mundo, la mayor decisión financiera de la vida. 25 o 30 años pagando una cuota que cambia drásticamente con ajustes minúsculos del tipo de interés. Antes de ir al banco con tu DNI y nóminas, entender los números por tu cuenta te da ventaja negociadora: sabes qué cuota puedes asumir, cuántos intereses pagarás en total, y cuándo conviene amortizar anticipadamente.
Cómo funciona el sistema francés de amortización
La cuota mensual sale de la fórmula C = P · r / (1 − (1 + r)-n), donde P es el capital prestado, r el tipo mensual (anual/12) y n el número de cuotas (años·12). La cuota es constante, pero la tabla de amortización revela un dato incómodo: durante los primeros años casi todo lo que pagas son intereses. En una hipoteca de 200.000€ a 25 años al 3,25%, el primer mes pagas ~542€ de interés y solo ~432€ de capital. Al año 20, la proporción se invierte.
Amortización anticipada: ¿cuándo merece la pena?
Amortizar al principio de la vida del préstamo reduce muchísimos más intereses que hacerlo al final (porque el capital pendiente es mayor y por tanto el interés que «se ahorra» es mayor). Si tienes ahorros líquidos rentando al 2% y tu hipoteca está al 3,25%, amortizar anticipadamente suele ganar a mantenerlos en el banco. Si ese dinero te sirve como colchón de emergencia o lo tienes invertido al 7% histórico en índices bursátiles, puede tener sentido dejarlo. Revisa siempre la comisión por amortización anticipada (limitada por ley: 0,25% los primeros 3 años y 0% después, en variables).
Fijo, variable o mixto
Fijo: cuota constante toda la vida del préstamo. Ideal si valoras tranquilidad y crees que los tipos subirán. Variable: cuota revisada anual o semestralmente con Euríbor + diferencial. Suele salir más barata a largo plazo pero con volatilidad. Mixta: fija los primeros 5-10 años, variable después. En 2026, con Euríbor estabilizándose en torno al 2-2,5%, las mixtas ofrecen buen equilibrio. Compara siempre TAE (que incluye comisiones y seguros), no solo TIN.
Preguntas frecuentes
El sistema francés, que es el que utilizan el 99% de los bancos españoles. En este sistema la cuota mensual es constante durante toda la vida del préstamo, pero la proporción interés/capital varía: al principio pagas mucho interés y poco capital; al final, al revés. Es el modelo estándar para hipotecas residenciales en España.
No. El cálculo muestra la cuota pura del préstamo. No incluye comisión de apertura (típicamente 0-1%), gastos de tasación (250-400€), gastos de notaría y registro (a cargo del banco desde 2019 salvo tasación), ITP/IVA sobre la compraventa (6-10% según comunidad autónoma), ni el seguro de hogar y vida que suele exigirse como bonificación. Súmalos aparte para un coste real.
Para una variable, introduce el tipo actual estimado (Euríbor a 12 meses + diferencial bancario). En 2026 el Euríbor está en torno al 2,3% y los diferenciales típicos son 0,5-1%. Para mixtas, calcula con el tipo fijo inicial para los primeros años y vuelve a calcular con el tipo variable estimado para los años posteriores. Los bancos españoles ofrecen simuladores oficiales en sus webs.
Regla práctica: la cuota mensual no debería superar el 30-35% de tus ingresos netos. Los bancos aplican esta regla para conceder la hipoteca. Si ganas 2.000€ netos, una cuota de 600-700€ es el tope razonable. También piden entrada del 20% del precio + 10% para gastos, así que necesitas ahorros del 30% del precio de la vivienda como mínimo.
No. Es una estimación matemática correcta pero no sustituye el cuadro de amortización oficial que el banco te entrega con la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y con la escritura pública. Úsala para planificar, negociar y comparar ofertas.